最終確認日：2026年10月17日／有松住宅（株式会社Four Aces・宅地建物取引業 大阪府知事(3)第59097号）
【大阪市生野区】相続した実家を売ったら手元にいくら残る？費用・税金・解体の補助まで計算
この記事の結論
生野区の平均的な土地60㎡・築50年の木造の家を仲介で売ると、売れる見込み約1,180万円に対して、手元に残るのは約630万〜770万円です。
引かれる費用の大きいものは、解体費（94万〜176万円）・測量（45万〜100万円）・譲渡所得税（160万〜190万円）。古い木造の家なら、大阪市の解体の補助（上限170万円）が使えることがあります。
生野区の住宅と空き家の事情
| 項目 | 生野区 |
|---|---|
| 一戸建ての割合 | 45.0%（大阪市24区で1位） |
| 長屋の割合 | 6.5%（大阪市24区で1位） |
| 使用目的のない空き家 | 4,900戸 |
生野区は、大阪市の中でも一戸建てと長屋が多い区です。古い木造の家が密集している地区もあり、相続したあと空き家のままになっている家も少なくありません。
生野区の土地の値段（地価公示・令和8年）
| 地点 | 1㎡あたり | 前面道路 | 最寄り駅 |
|---|---|---|---|
| 桃谷2丁目（生野-5） | 238,000円 | 8.0m | 桃谷 410m |
| 小路2丁目（生野-1） | 202,000円 | 6.4m | 小路 340m |
| 中川西2丁目（生野-2） | 156,000円 | 3.2m | 鶴橋 1,600m |
| 生野区の住宅地の平均 | 196,200円 | 24区で下から3番目／前年比 +4.0%（大阪市全体の住宅地は +6.5%） | |
同じ生野区の中でも、桃谷2丁目と中川西2丁目では約1.5倍の差があり、60㎡の土地なら約490万円の違いになります。小路2丁目の地点は、平成4年の1㎡あたり51万円から、令和8年は20万2千円と、30年あまりで6割ほど下がっています。
手残りの計算（仲介で売る場合）
例の家：土地60㎡（約18坪）／木造2階建て・延べ床21坪／昭和50年築／相続から10年・兄弟2人で相続・名義は親のまま／家財が残っている。家を壊して更地にし、仲介で売る形で、土地の値段は生野区の住宅地の平均で計算しています。
| 項目 | 金額（目安） | 説明 |
|---|---|---|
| 売れる見込み | 約1,180万円 | 196,200円×60㎡ |
| − 仲介手数料 | 約45万円 | 宅建業法の上限（3%＋6万円＋消費税） |
| − 家財の片付け | 21万〜42万円 | 延べ床と物の量から |
| − 解体費 | 94万〜176万円 | 木造4万〜6万円/坪＋塀・庭木・アスベスト調査 |
| − 建物滅失登記 | 5万〜7万円 | 土地家屋調査士への報酬 |
| − 確定測量 | 45万〜100万円 | 境界確定図がない場合 |
| − 相続登記 | 9万〜18万円 | 登録免許税＋司法書士報酬 |
| − 譲渡所得税・住民税 | 約160万〜190万円 | 取得費不明（売値の5%）・長期の税率20.315%・特例なし |
| 手元に残る金額 | 約630万〜770万円 | 兄弟2人なら1人約315万〜385万円 |
税金は、解体費や測量費（売るための費用）が多いほど少なくなるため、各行の少ない方どうしを引いた額とは一致しません。
仲介と買取の比較
| 仲介で売る | 業者に買い取ってもらう | |
|---|---|---|
| 手元に残る目安 | 約630万〜770万円 | 約400万〜680万円 |
| 値段 | 相場どおりを目指す | 相場の6〜8割から解体費を引いた額が目安 |
| 片付け・解体・測量 | 売る側が用意することが多い | そのままで渡せることが多い |
| 期間 | 3〜6か月ほど | 早い |
買取の「相場の6〜8割」は業者・物件で変わる実務上の目安です。
税金と3,000万円特別控除
- 親が買ったときの値段（取得費）が分からない場合は、売った値段の5%を取得費とみなします（国税庁 No.3258）
- 親の所有期間を引き継ぐため、長くもっていた家は長期の税率（所得税・住民税・復興特別所得税で20.315%）になります（国税庁 No.3208）
- 相続した空き家の3,000万円特別控除は、亡くなった年の3年後の年末までに売ることなどが条件です。相続から10年たった家では使えません（国税庁 No.3306）
個別の税額は、税理士にご確認ください。
相続登記の期限
相続登記は2024年4月1日から義務になりました。それより前の相続も対象で、原則として2027年3月31日までに申請が必要です。正当な理由なく申請しないと、10万円以下の過料の対象になります（法務省）。売るときにもどのみち名義の変更が必要なので、早めに司法書士に相談するのがおすすめです。
大阪市の解体の補助（生野区）
| 項目 | 内容（令和8年度） |
|---|---|
| 制度 | 狭あい道路沿道老朽住宅除却促進制度 |
| 対象 | 重点対策地区で、幅6m未満の道に面した、昭和56年5月31日以前に建った木造住宅 など |
| 補助 | 壊す費用の5分の4・上限170万円（床の広さによる上限あり。地区により3分の2・上限100万円） |
| 対象外 | 家財の片付け代・消費税 |
| 申請 | 契約予定日の40日前まで／令和8年12月28日締切（予算がなくなれば早く終了） |
交付決定の通知が届く前に解体業者と契約すると、補助は受けられません。例の家（延べ床21坪≒69㎡）が対象の地区にあれば、補助は最大で約150万円です。対象の地区や条件は、大阪市の手引きか、生野区役所の空き家の相談窓口（地域まちづくり課）でご確認ください。
長屋・再建築不可・共有の注意点
- 長屋：隣と壁がつながっていて1軒だけ壊すのが難しく、建物ごとの買取になることが多いです
- 路地の奥の家（再建築不可）：建築基準法の道路に2m以上接していないと建て替えができず、値段が大きく下がります。前面の道が「道路」かどうかを先に確認します
- 名義が祖父母のまま（数次相続）：相続する人が増え、全員の同意と書類集めに時間がかかります。司法書士への相談から
- 相続人の一部が反対：全員の同意がないと売れません。話し合いがまとまらない場合は弁護士へ
家財と仏壇
仏壇や位牌は、お寺に供養（閉眼供養）をお願いしてから動かすのが一般的です。家財は一度に片付けなくても、まず残したい物を選ぶところから始められます。買取なら、家財が残ったまま渡せることもあります。
よくある質問
- Q. 生野区で相続した実家を売ると、手元にはいくら残りますか？
- 土地60㎡・築50年の木造の家を、区の平均の土地の値段（1㎡あたり19万6,200円）で仲介で売った場合、売れる見込み約1,180万円に対して、手元に残るのは約630万〜770万円が目安です。解体・測量・税金などで410万〜550万円ほどが引かれます。
- Q. 生野区で古い家を壊すとき、補助金は使えますか？
- 大阪市が「重点対策地区」に決めている地区で、幅6m未満の道に面した、昭和56年5月31日以前に建った木造の家なら、壊す費用の5分の4（上限170万円）の補助が出ることがあります。床の広さによる上限があり、家財の片付け代は対象外です。市から交付決定の通知が届く前に解体業者と契約すると、補助は受けられません。
- Q. 相続登記をしていない実家にも期限はありますか？
- 相続登記は2024年4月1日から義務になり、それより前の相続も対象です。原則として2027年3月31日までに申請が必要です。正当な理由なく申請しないと、10万円以下の過料の対象になります。
- Q. 相続から10年たった空き家でも、3,000万円の特別控除は使えますか？
- 使えません。相続した空き家の3,000万円特別控除は、相続の開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日まで（亡くなった年の3年後の年末まで）に売ることが条件です。
- Q. 長屋や路地の奥の家も、同じように計算できますか？
- 長屋は1軒だけ壊すのが難しく、建物ごとの買取になることが多いです。道に2m以上面していない土地は建て替えができないことがあり、値段が大きく下がります。どちらも一般的な計算とは大きく変わるため、個別に確認が必要です。
- Q. 業者に買い取ってもらうと、手元にはいくら残りますか？
- 買取の値段は、業者や家によって変わりますが、相場の6割から8割くらいから家を壊す費用を差し引いた額が目安です。この例では手元に約400万〜680万円が残る計算です。片付け・解体・測量をせずに渡せることが多いのが利点です。
出典
- 国土交通省 地価公示（令和8年）生野-1・生野-2・生野-5／大阪市「令和8年地価公示結果について」
- 総務省 住宅・土地統計調査（2023年）／大阪市「令和5年住宅・土地統計調査 大阪市の概要」／生野区 空家等対策アクションプラン（第3期）
- 大阪市「狭あい道路沿道老朽住宅除却促進制度 補助金申請の手引き（令和8年度版）」
- 法務省「相続登記の申請義務化について」
- 国税庁 タックスアンサー No.3306・No.3258・No.3208・No.3255
- 解体・測量・登記の費用：日本土地家屋調査士会連合会・日本司法書士会連合会の報酬アンケート、大手不動産会社の公開相場
この記事は一般的な目安で、不動産の査定や、個別の税務・法律の相談ではありません。